Để đòi nợ, ngân hàng bảo lãnh dự án phải "nuôi" con nợ

Việc ký bảo lãnh dự án với chủ đầu tư cho việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đã đã không ít ngân hàng thực hiện dù cho chưa có thông tư hướng dẫn chính thức. Song, đối với một lĩnh vực có tình trạng nợ xấu tăng cao như bất động sản, việc bảo lãnh của ngân hàng trên thực tế cũng có thể nói tương tự như việc "nuôi" con nợ để có thể đòi được nợ.
Ngân hàng "nuôi" con nợ...
Theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các ngân hàng, tổ chức tài chính phải đứng ra bảo lãnh thì các chủ đầu tư dự án mới có thể tham gia việc cho thuê, bán nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua nhà sẽ được ngân hàng thay măt chủ đầu tư hoàn trả lại tiền trong trường hợp dự án không thể tiếp tục triển khai. Có thể xem như đây chính là một trong những quy định mang tính chất bắt buộc với các nhà đầu tư.
Mặc dù vậy, cũng bởi khó phát mãi tài sản là BĐS nên trong thời gian qua, BĐS là một trong những lĩnh vực có tình trạng nợ xấu tăng cao đồng thời còn tương đối chậm trong việc xử lý thu hồi nợ vay. Vậy nên, để thu hồi nợ, giải pháp hiệu quả nhất đối với các ngân hàng đó là nói "không" với những dự án  đã được thế chấp, hạn chế bảo lãnh các dự án mới và tiến hành bảo lãnh để "nuôi" con nợ.
Cuối tuần qua, Dong A Bank và Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt đã ký kết hợp tác tài trợ vốn cho người mua nhà và bảo lãnh đối với 2 Dự án The EverRich 2 và The EverRich 3. Thực tế cho thấy, để thu hồi lại khoản nợ xấu 686 tỷ mà Phát Đạt đã vay của DongA Bank trước đó để triển khai dự án nên ngân hàng này đã bảo lãnh cho Phát Đạt cũng là nhằm mục đích “nuôi” con nợ. Song, đã có cổ đông của DongA Bank trong ĐHCĐ thường niên 2015 vừa diễn ra hôm 21/7 đã tỏ ý lo ngại về việc khó có thể thu hồi được khoản nợ trên trong trường hợp Phát Đạt đang gặp khó khăn.
Báo cáo tài chính từ phía DongA Bank cho biết, nợ xấu của ngân hàng này tính đến cuối năm 2014 bằng 3,76% so với tổng dư nợ cho vay khách hàng và ở mức 1.947 tỷ đồng, so với năm 2013 giảm 0,24%.
Phó chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DongA Bank, ông Trần Phương Bình, cho rằng, dù ưu tiên hàng đầu là giải quyết nợ xấu, song, khách hàng sẽ đối mặt với nhiều khó khăn hơn trong kinh doanh nếu ngân hàng không đồng hành cùng họ và sẽ dẫn đến tình trạng càng khó trả nợ hơn.
Ông Bình cũng cho biết, món nợ của Phát Đạt so với trong nhóm nợ xấu thì hiện vẫn chưa xử lý được theo cách hiệu quả nhất. Mặc dù vậy, để thu hồi nợ thì phía ngân hàng vẫn tiếp tục duy trì việc "nuôi" con nợ. Cũng nhờ đó, trong thời gian qua việc kinh doanh Phát Đạt cũng được cải thiện theo hướng tích cực, bên cạnh đó, doanh nghiệp lại có thêm điều kiện để cơ cấu lại nguồn vốn nhờ sự phục hồi của thị trường BĐS.
Tính tới thời điểm này, bên cạnh DongA Bank, một số ngân hàng khác cũng tài trợ vốn Phát Đạt và các dự án của công ty này cũng đã tái khởi động để gia nhập thị trường. Mặc dù vậy, phương án thu hồi với khoản nợ này vẫn khiến cổ đông DongA Bank  hiện đang e ngại.
...để có thể thu hồi nợ
Có không ít hợp đồng bảo lãnh được ký kết giữa ngân hàng và chủ đầu tư BĐS trong thời gian gần đây trên thực tế chủ yếu với mục đích "nuôi" con nợ.  Các dự án của Sacomreal đã được bảo lãnh bởi các ngân hàng HDBank, ACB, OCB; trong khi đó các dự án của Novaland lại được VPBank đứng ra bảo lãnh; Eximbank ký kết với CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền về việc cam kết thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà; Techcombank lại bảo lãnh cho Dự án Masteri Thảo Điền...
Phó giám đốc NHNN Chi nhánh Tp.HCM, ông Nguyễn Hoàng Minh, nhận định, không những giúp thị trường BĐS có thể phát triển minh bạch, việc bảo lãnh còn làm tăng thêm thanh khoản cho dự án và tạo niềm tin đối với khách hàng. Tuy nhiên, bảo lãnh cho doanh nghiệp cũng chính là một giải pháp để những chủ đầu tư yếu kém về mặt năng lực bị sàng lọc, ngân hàng cũng có thêm điều kiện để nuôi nợ và thu hồi nợ xấu.
Theo ý kiến từ Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, TS. Trần Du Lịch, việc ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho các dự án với mục đích chủ yếu là "nuôi" con nợ thực tế không hẳn là xấu mà ngược lại, điều này sẽ tạo sự thuận lợi cho các ngân hàng trong việc thu hồi lại các khoản nợ cũ từ trước.
Cũng theo ông Lịch: “Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và xử lý nợ xấu ngân hàng, trong năm 2012, tôi đã có kiến nghị chính sách nuôi nợ để thu hồi nợ, nhưng chỉ nuôi những con nợ có khả năng hồi phục, lựa chọn các chủ đầu tư có khả năng trả nợ”.
Bên cạnh đó, ngân hàng còn có thể tiếp tục cho vay đối với các dự án đã được thực hiện một phần nhưng không đủ khả năng để hoàn thiện, bán hàng trả nợ, để những dự án này có thể tiếp tục hoàn thiện. Song, để thực hiện điều này, các ngân hàng nên có sự kiểm soát nghiêm ngặt và đưa ra những sự chọn lọc những dự án tiềm năng bảo lãnh để chủ đầu tư có thể trả nợ.