Một số chú ý mới của luật Địa Ốc sửa đổi

Luật Địa Ốc mới với 6 chương, 82 điều, đưa ra nhiều yêu cầu mới để lành mạnh hoá thị trường Địa Ốc hiện nay.

Có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 Luật kinh doanh Địa Ốc 2014 được mong đợi sẽ có tác động lớn đối với hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh địa ốc. Dưới đây là một số điểm thay đổi đáng chú ý:

1. Người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể, đối tượng áp dụng gồm tổ chức, cá nhân là người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện doanh nghiệp của nước ngoài, quỹ đầu tư của nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.

2. Chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều 56 Luật kinh doanh địa ốc quy định, chủ đầu tư dự án địa ốc trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Muốn kinh doanh địa ốc phải thành lập doanh nghiệp: Theo điều 10 của Luật trên quy định phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) khi muốn kinh doanh địa ốc. Luật cũng quy định thêm, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua địa ốc có quy mô nhỏ thì không phải lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế. (Thuế chuyển nhượng Địa Ốc hiện hành được tính 2% trên giá trị hợp đồng).

4. Vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.

5. Vốn pháp định từ 20 tỷ đồng: Quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trước đây là 6 tỷ đồng. Nhưng nay, theo Điều 10 của Luật kinh doanh địa ốc mới thì vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

6. Luật Kinh doanh địa ốc 2014 quy định môi giới Địa Ốc phải qua sát hạnh kiến thức môi giới. Cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới địa ốc phải có trình độ trung học phổ thông trở lên, đã qua sát hạch về kiến thức môi giới địa ốc. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 5 năm. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới địa ốc, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch địa ốc phải có ít nhất 02 người có Chứng chỉ hành nghề môi giới địa ốc.

7. Chủ đầu tư dự án địa ốc được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh Địa Ốc.

8. Bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh địa ốc phải bán, cho thuê, cho thuê mua địa ốc thông qua sàn giao dịch Địa Ốc.

9. Việc huy động vốn và cho vay để thực hiện các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (NOXH) sẽ thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH). Ngân hàng sẽ lập một khoản mục riêng để quản lý nguồn vốn cho thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở, đồng thời có sự tham gia của Bộ Xây dựng, Bộ LĐTBXH quản lý việc sử dụng vốn phát triển NOXH để bảo đảm hiệu quả sử dụng, bảo toàn vốn, đúng mục đích, đối tượng chính sách; việc cho vay vốn được thực hiện thông qua các chi nhánh hiện có của NHCSXH để không làm phát sinh thêm chi phí hoạt động.

10. Xử lý thu hồi dự án Địa Ốc. Các cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án. Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh Địa Ốc mới trong thời gian 2 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.